[배당귀족주] 리얼티인컴, 일관된 실적 유지로 상승 모멘텀 오는가?!

리얼티인컴 (NYSE: O)은 2분기 실적을 보고하면서 또 다른 견고한 분기를 보냈습니다. 이 주식은 지난 5년 동안 어려움을 겪었지만, 부동산 투자 신탁(REIT)은 매력적인 배당금을 지급하면서 일관된 실적을 계속 내고 있습니다. 최근 분기 보고서와 배당금의 안전성, 그리고 주가가 마침내 상승할 수 있을지 살펴보겠습니다.

 

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견고한 분기 매출

리얼티인컴은 1월에 Spirit Realty를 인수하고 새로운 부동산 투자를 한 덕분에 2분기 매출이 31%나 증가해 13억 4천만 달러를 기록했습니다. 이 분기에 매장 임대 매출은 0.2% 증가했고, 점유율은 98.8%였습니다. 산업용 부동산은 분기별로 매장 동일 임대료가 2.1% 상승하여 강력한 성장을 보였고, 그 뒤를 이어 게임 부동산이 1.7% 상승했습니다. 데이터 센터를 포함한 다른 부동산은 매장 동일 임대료 수익이 4.1% 상승했습니다. 그러나 가장 큰 범주인 소매 매장 동일 임대료 수익은 0.3% 하락했습니다.

 

리얼티인컴이 지난 몇 년 동안 게임 및 데이터 센터 분야로 진출하기 위해 다각화 노력을 기울인 것과 Spirit Realty 인수를 통해 얻은 산업 노출이 성과를 거두고 있는 것으로 보입니다. 리얼티인컴도 이 분기에 투자에 바빴고, 부동산에 8억 600만 달러를 투자하고 영국 식료품점 겸 세입자 Asda가 발행한 담보부채에 3억 7,800만 달러를 투자했습니다. 이 채권은 8.1%의 수익률을 기록했는데, 이는 이 분기에 투자한 금액에서 얻은 7.9%의 가중 평균 현금 수익률보다 약간 높았습니다. 유럽의 가중 평균 현금 수익률은 8%로 약간 더 높았습니다.

 

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REIT는 또한 분기 동안 75개의 부동산을 매각하여 1억 600만 달러의 수익을 올렸습니다. 이제 올해 4억 달러에서 5억 달러 사이의 부동산을 매각할 계획입니다. 동시에 올해 약 30억 달러를 투자할 계획입니다.

 

회사의 주당 조정된 운영 자금 (AFFO)은 6% 상승하여 1.06달러가 되었습니다. AFFO는 REIT가 운영에서 창출할 수 있는 현금 흐름을 측정하는 것입니다. 리얼티인컴은 REIT 간의 다른 감가상각 가정의 영향을 받지 않고 따라서 더 표준화되어 있기 때문에 이 지표를 선호합니다.

 

리얼티인컴은 6월 초에 마지막으로 업데이트한 이전의 연간 지침을 대체로 유지했습니다. 여전히 신규 부동산 투자에 약 30억 달러를 투자하고, 매장 내 임대 수입을 1% 늘리고 98% 이상의 점유율을 달성하고자 합니다. 또한 연간 AFFO를 주당 4.15달러에서 4.21달러 사이로 예측했으며, 6월에 이전 예측인 4.13달러에서 4.21달러에서 약간 상향 조정했습니다.

안전하고 성장하는 배당금

REIT의 배당금 안전성을 살펴볼 때, 가장 좋은 척도 중 하나는 창출하는 AFFO와 지급하는 배당금의 차이입니다. 그 측면에서 리얼티인컴은 주당 $1.06의 AFFO를 창출하는 반면 주당 $0.777의 배당금을 지급했습니다. AFFO 지급률은 작년 76.5%에서 73.3%로 개선되었습니다. 이는 리얼티인컴의 현금 흐름이 배당금 지급을 충분히 충당하고 있으며 앞으로도 계속 늘릴 여지가 있음을 보여줍니다.

7월에 회사는 배당금을 주당 $3.156의 연간 지급금으로 인상했습니다. 이는 리얼티인컴의 107번째 연속 분기별 배당금 증가이자 649번째 연속 월별 배당금 증가였습니다.

최근 Walgreens 와 Red Lobster 와 같은 리얼티인컴의 일부 세입자에게 압박이 가해졌지만 , 전반적으로 REIT의 배당금은 견고한 지급 비율과 점유율을 감안할 때 안전해 보입니다. 또한 다각화 전략의 혜택을 받았습니다.

 

변화하는 환경

지난 몇 년 동안 리얼티인컴의 주식은 높은 이자율과 그에 따른 높은 자본화율 (cap rate)로 인해 타격을 입었고, 이로 인해 상업용 부동산의 가치가 감소했습니다. 그러나 높은 cap rate로 인해 더 매력적인 cap rate로 투자를 하게 되었고 임대 기간이 갱신될 때 더 높은 임대료를 받게 되었습니다. 이는 해당 분기에 출시한 부동산의 임대료 회수율이 105.7%인 데서 확인할 수 있습니다.

 

연방준비제도가 금리 인하 주기의 시작에 있는 듯하면서 지난 몇 년간의 추세가 반전되기 시작할 것이고, 리얼티인컴은 자본화율이 금리 하락을 따라감에 따라 부동산 가치가 개선되는 것을 보게 될 것입니다. 이는 결국 주가 상승에 도움이 될 것입니다. 이러한 전망과 함께 견고한 5.2% 수익률과 월별 배당금 지급을 고려하면 리얼티인컴 주식은 현재 매력적인 매수 대상입니다.