[미국주식] 79% 하락한 부동산 성장주는 주택 시장 회복 시 큰 폭의성장 기대! (ft.컴패스)

투자자들에게는 불안한 8월이었습니다. 연방준비제도가 7월을 마감하며 1년 넘게 유지해 온 연방기금금리를 5.25~5.5%로 유지한 이후, 투자자들은 금리 인상을 요구해 왔습니다. S&P 500은 8월 첫 3거래일 동안 6%나 폭락했습니다. 일련의 부진한 경제 지표로 인해 투자자들은 경제가 예상보다 빨리 약해지고 있으며 연준이 금리를 인하하지 않은 것이 실수였다고 확신했습니다.

 

월요일에 주가가 폭락했습니다. 일본의 갑작스러운 금리 인상으로 인해 전 세계적인 " 엔 캐리 트레이드 "가 해소되었기 때문입니다. "엔 캐리 트레이드"란 투자자들이 미국의 "Magnificent Seven" 주식과 같은 위험 자산에 투자하기 위해 저금리 엔화를 빌린 것을 말합니다. 3일간의 급격한 매도의 결과로, 경제학자들은 이제 연준이 9월 회의에서 금리를 0.50%포인트 인하하고 연말까지 최소한 0.50%포인트 더 인하할 것으로 예상합니다.

 

경제는 불확실할 가능성이 높지만, 한 가지 분명한 것은 이자율이 낮아지면 어려움을 겪고 있는 주택 시장이 살아나 부동산 거래에 의존하는 주식에 새로운 활력을 불어넣을 것이라는 것입니다. 그 산업은 주택 시장의 침체로 큰 타격을 입었지만, 반전이 가까울 수 있습니다. 회복에서 급등할 수 있는 주식 중 하나는 매출 규모 기준 전국 1위 부동산 중개업체 인 컴패스 (NYSE: COMP) 입니다.

 

컴패스는 다시 올바른 길로 돌아올 수 있을까?

컴패스는 부동산 시장이 호황을 누리고 모기지 금리가 약 3%였던 2021년 봄에 상장했습니다 . 그러나 그 호황은 오래가지 못했고, 2022년이 되자 매출이 감소하고 주가가 흔들렸습니다. 주택 시장이 침체되어 있는 가운데, Compass는 비용 구조를 재조정하고, 기술에 투자하고, 에이전트 기반을 확대하는 데 주력했습니다. 그 결과, 어려운 시장 상황에서도 매출을 높이는 데 도움이 되었습니다.

 

2분기 매출은 14% 증가해 17억 달러에 달했고, Compass의 주요 에이전트 수는 24% 증가해 17,000명에 가까워졌습니다. 매력적인 기술 플랫폼과 꾸준한 마케팅으로 새로운 에이전트를 유치하고 있기 때문입니다. 2년간 총 거래가 감소한 후, 이 사업은 성장세로 돌아섰고, 이는 업계가 반전되기 시작했다는 신호입니다.

 

Compass는 올해에도 긍정적인 자유 현금 흐름을 목표로 하고 있으며, 계절적으로 강세를 보인 2분기에 이자, 세금, 감가상각 및 상각 이전 조정 이익( EBITDA )이 3,010만 달러에서 7,740만 달러로 뛰면서 수익성이 진전되고 있습니다. 부동산 중개업계는 National Association of Realtors에 대한 소송으로 인해 중개업체가 기존 3% 수수료가 협상 가능하다는 것을 명확히 하는 더 많은 공개 및 정보로 사업 모델을 수정해야 했기 때문에 변화하고 있습니다. 합의의 일환으로 Compass는 5,750만 달러를 지불하기로 동의했습니다.

 

컴패스는 또한 이 합의가 업계를 극적으로 바꿀 것이라는 우려를 불식시켰으며, 5월에 합의 후 첫 몇 주 동안 새로운 매물의 99%가 구매자 에이전트에게 지불 제안을 포함했고 96%가 2% 이상의 수수료 제안을 포함했다고 언급했습니다. 컴패스는 이 합의가 전문 풀타임 에이전트에게 거의 영향을 미치지 않을 것이라고 생각합니다.

 

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더 낮은 이자율이 Compass에 미치는 영향

주택 시장은 미국인들이 도시에 살면서 2차 주택과 마당이 있는 교외 지역을 사들이고 주택담보대출 금리가 3% 미만으로 떨어지던 팬데믹 초기의 흥분한 상태로는 아마도 절대 돌아가지 않을 것입니다. 하지만 월 납부금을 줄여 가격을 효과적으로 낮추고자 하는 주택 구매자들과, 현재 금리가 너무 높아 낮은 주택담보대출 금리를 포기하고 싶어하지 않는 잠재적 주택 판매자들로부터 상당한 억눌린 수요가 있습니다.

 

6월 기존 주택 매매는 계절적으로 조정된 연간 비율로 389만 건으로 감소했으며, 2021년의 최고치인 660만 건에서 41% 감소했습니다. 이 손실을 반전하면 기존 주택 매매가 70% 급증할 것입니다. Compass는 그럴 필요가 없지만, 팬데믹 이전 수준으로 돌아가는 것만으로도 현재 기존 주택 매매에서 50%가 증가할 것이고, 이는 최종 이익에 상당한 차이를 가져올 것입니다. CEO Robert Reffkin은 이번 봄 투자자들에게 "금리가 내려가면 거래가 엄청나게 급증할 것이라고 믿습니다."라고 말했고, 연간 주택 매매가 540만~560만 채가 정상화된다고 가정할 때 금리가 내려가면 조정된 EBITDA와 자유 현금 흐름이 수억 달러가 될 것이라고 예측했습니다.

 

사업은 이미 올바른 방향으로 나아가고 있으며 매출은 두 자릿수로 증가하고 있으며, 주택담보대출 금리가 낮아지고 주택 시장이 다시 회복됨에 따라 성장이 상당히 가속화될 가능성이 높습니다. Compass 주식은 이미 작년 11월의 최저치에서 두 배 이상 상승했으며, 주택 시장의 회복과 자체 사업의 안정화에 대한 기대로 추세를 보이고 있습니다. 79% 하락한 Compass는 승자가 되기 위해 손실을 회복할 필요가 없습니다. 주가는 손실의 4분의 1만 되돌리면 두 배로 상승할 수 있습니다. 연준이 협조하고 주택 시장에 활력이 보인다면, 여기에서 부동산 중개주가 두 배로 오를 가능성은 충분히 있습니다.

 

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